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ETAPAS DE UM FINANCIAMENTO

Para se conseguir um financiamento imobiliário é necessário um processo, geralmente demorado, em que envolve várias pessoas e etapas. Os bancos geralmente têm uma maneira especial de trabalhar este processo, mas de uma maneira geral eles incluem os seguintes passos:

Proposta de financiamento

É necessário, primeiramente, preencher e enviar os formulários da proposta de financiamento, que em geral estão disponíveis nas próprias agências bancárias.

Análise de crédito

Baseando-se nos dados da proposta, o banco fará uma análise da capacidade de pagamento, isto é, se realmente há condições de arcar com os custos deste financiamento. Além do formulário outros documentos comprobatórios deverão ser apresentados como, extrato bancário, comprovante de residência, etc. Em alguns casos é também é exigida a declaração de imposto de renda.
A renda do cônjuge, do noivo ou dos companheiros em união estável poderão compor as rendas no pedido de financiamento. A soma das rendas obtidas será usada para calcular o percentual de comprometimento de renda. Vale lembrar que os bancos permitem a soma das rendas, mas em geral exigem um mínimo individual.

Avaliação do imóvel

O banco encaminhará um especialista para vistoriar e elaborar um relatório de avaliação do imóvel no qual o cliente mostra-se interessado. O valor estimado na avaliação vai servir de parâmetro para determinar o valor do financiamento, além de determinar se o imóvel preenche os requisitos do financiamento, como não exceder o valor limite de financiamento e etc.

Documentação

Determinando o valor do imóvel e confirmada a capacidade do cliente em arcar com os encargos do financiamento, começa finalmente a etapa de coleta de documentos. Terminado o processo de avaliação do imóvel, uma relação de documentos necessários para o andamento do processo será solicitada, como documentos e certidões do vendedor, do imóvel e do comprador, por exemplo. Esses documentos serão usados pelo banco para análise jurídica do vendedor e do imóvel, avaliação do imóvel e requisição do FGTS à CEF, caso haja opção por usar os recursos do FGTS na compra do imóvel. Caso contrario, o banco vai precisar de 10 dias úteis para a análise e conferência dos documentos, dependendo, serão necessários cerca de 15 dias úteis. Além disso, o cliente terá de arcar com as despesas de avaliação do imóvel, e em alguns casos com as despesas jurídicas.

Análise jurídica

Assim que houver providenciado toda a documentação necessária começa o que chamamos de análise jurídica do financiamento, pois não basta você ter condições financeiras de comprar o imóvel e este estar em linha com as especificações do financiamento. É preciso analisar se a documentação do imóvel e do vendedor estão corretas. Somente através da análise jurídica que o banco confirma que não há riscos na compra do imóvel.

Assinatura e Registro do Contrato

Se não forem encontradas restrições jurídicas na análise dos documentos e na avaliação do imóvel, o banco emitirá um contrato particular de compra e venda com financiamento, que tem força de escritura pública. Depois que o cliente e o vendedor assinarem o contrato, o comprador terá de tomar as seguintes providências:

• Pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBU), alíquota fixada pelos municípios;
• Registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para efetivar a compra.

Liberação de recursos

Terminado o processo, deverá enviar uma via do contrato registrado para que o banco libere o financiamento ao vendedor. Isto pode ser feito através de depósito em conta corrente, ordem de pagamento ou DOC, em até três dias úteis após o recebimento do contrato registrado.
O mais importante é pesquisar no mercado as melhores taxas e prazos de financiamento. Como em geral se tratam de valores altos, é preciso cuidado para não acabar entrando em um financiamento que comprometa o orçamento futuro.

VANTAGENS NO INVESTIMENTO PARA LOCAÇAO

Prazo para o inquilino deixar o imóvel alugado

Antes da nova vigência, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel – antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.

Quando o proprietário poderá pedir o imóvel de volta?

Somente pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento.

Nos casos de um proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino… ele deverá ser indenizado?

Apenas se o contrato de locação ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietário deverá pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justiça. Os responsáveis pelo pagamento são o proprietário e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imóvel não é obrigado a renovar o contrato. A nova lei diz que o inquilino pode, no máximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locação.

Término do contrato antes do previsto - pelo inquilino

Haverá multa, como anteriormente. Porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

Em relação ao fiador

Em contratos sem garantia – fiador ou seguro-fiança –, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietários deverão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.

Pagamento do IPTU

A nova lei permite que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este arque com essa despesa.

Repasse de ponto comercial para terceiros

Não há possibilidade. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário – ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir.

Baixa no valor do aluguel

As novas regras devem provocar um aumento na oferta de novos alugueis: nesse caso, o mercado obedecerá à lei de oferta e procura.

Contratos assinados anteriores a nova lei

Não haverá alteração. A nova lei vai reger contratos feitos a partir do dia 25 de janeiro de 2010.